Wohnungskauf im Altbau: Checkliste für Käufer

Zwei Ebenen prüfen: die Wohnung und das Haus

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur Quadratmeter hinter Ihrer Wohnungstür, sondern auch einen Anteil am gesamten Gebäude – inklusive Dach, Fassade, Kellersohle, Steigleitungen und Treppenhaus. Genau dort entstehen im Altbau die großen Kosten. Eine frisch renovierte Wohnung in einem Haus mit undichtem Dach und leerer Rücklage ist der teurere Kauf als eine unsanierte Wohnung in einem gepflegten Objekt. Trennen Sie deshalb konsequent: Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum – und in welchem Zustand ist beides?

Unterlagen, die Sie vor dem Notartermin sehen müssen

Fordern Sie diese Dokumente frühzeitig an. Ein Verkäufer oder Makler, der ausweicht oder vertröstet, ist selbst schon ein Warnsignal.

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre – die wichtigste Informationsquelle überhaupt. Hier stehen Streitthemen, abgelehnte Sanierungen, Wasserschäden, Rechtsstreitigkeiten und geplante Umlagen.
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan – regelt Stimmrechte, Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz, Kellerraum) und ob Fenster oder Balkone ausnahmsweise dem Sondereigentum zugeordnet sind.
• Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Höhe der Instandhaltungsrücklage – inklusive der Frage, ob einzelne Eigentümer mit Hausgeld im Rückstand sind.
• Beschlusssammlung – dort stehen bindende Beschlüsse, die auch für Sie als Rechtsnachfolger gelten.
• Aktueller Grundbuchauszug – Abteilung II (Wegerechte, Nießbrauch, Erbbaurecht) und Abteilung III (Grundschulden).
• Energieausweis, Heizkostenabrechnung, Nachweise zu Wartung und Sanierungen.

Rechnen Sie die Rücklage in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche um. Ein Nachkriegsbau mit 40.000 Euro Rücklage bei 20 Parteien und anstehender Fassadensanierung ist faktisch nicht vorgesorgt – die Differenz kommt als Sonderumlage.

Typische Schwachstellen im Altbau

Feuchtigkeit im Keller und Sockelbereich

Gebäude vor etwa 1960 haben oft keine funktionierende horizontale Sperrschicht. Anzeichen: Salzausblühungen an Kellerwänden, abplatzender Putz bis in Kniehöhe, muffiger Geruch, frisch gestrichene Sockelbereiche. Nachträgliche Abdichtung ist teuer und betrifft die gesamte Gemeinschaft.

Holzbalkendecken

Sie schwingen, sind hellhörig und im Bereich von Bad und Küche anfällig für Feuchteschäden und Hausschwamm. Prüfen Sie, ob früher Nassräume verlegt wurden. Ein deutlich federnder Boden, Risse entlang der Deckenkanten oder schiefe Türzargen sind Hinweise auf Setzungen oder geschwächte Balkenköpfe.

Elektroinstallation

Klassische Warnzeichen: alte Schraubsicherungen statt Leitungsschutzschaltern, kein Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD), zwei- statt dreiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, nur ein bis zwei Steckdosen pro Zimmer, stoffummantelte Leitungen im Keller. Eine komplette Neuinstallation in einer 80-Quadratmeter-Wohnung ist ein fünfstelliger Posten – plus Stemmarbeiten, Putz und Malerarbeiten.

Heizung und Warmwasser

Wichtig sind Baujahr und Typ des Kessels sowie die Frage, ob ein Zentral- oder Etagensystem vorliegt. Alte Konstanttemperaturkessel unterliegen nach dem Gebäudeenergiegesetz einer Austauschpflicht, und die kommunale Wärmeplanung bestimmt mit, welche Heizung künftig überhaupt zulässig ist. Klären Sie, ob die Gemeinschaft bereits ein Sanierungskonzept hat – oder ob die Entscheidung noch aussteht.

Schadstoffe

Bei Bauteilen bis Anfang der 1990er Jahre kommen Asbest (Fliesenkleber, Bodenbeläge, Nachtspeicheröfen, Fensterbänke, Dichtschnüre), künstliche Mineralfasern in alten Dämmungen, PCB in Fugenmassen und Holzschutzmittel wie PCP oder Lindan in Frage. Das ist kein Grund vom Kauf abzusehen, verändert aber die Kosten jeder Sanierung erheblich, weil Rückbau und Entsorgung fachgerecht erfolgen müssen.

Fenster, Dach, Fassade

Einfachverglasung oder Kastenfenster aus den 1980ern, ungedämmte oberste Geschossdecke, Risse in der Fassade, moosbewachsene Dachflächen und alte Blechanschlüsse zeigen den Sanierungsstand. Fragen Sie nach dem letzten Dachcheck und nach dem Zustand der Trink- und Abwasserleitungen im Strang – Bleirohre sind selten, aber nicht ausgestorben.

Rechtliche Fallstricke, die oft übersehen werden

• Vermietete Wohnung: Bei Kauf einer umgewandelten Mietwohnung gelten Kündigungssperrfristen von drei bis zehn Jahren, je nach Bundesland und Gemeinde. Eigenbedarf ist in dieser Zeit ausgeschlossen.
• Milieuschutz oder Erhaltungssatzung: In vielen Städten braucht selbst der Einbau eines zweiten Bades oder eines Balkons eine Genehmigung; teils besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht.
• Denkmalschutz: Bringt Steuervorteile, aber auch Auflagen zu Fenstern, Fassade und Dämmung.
• Wohnfläche: In Altbau-Exposés wird oft die Grundfläche statt der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung angegeben. Bei Dachschrägen und Loggien entstehen so schnell Abweichungen von zehn Prozent.
• Gewährleistungsausschluss: Der Kaufvertrag schließt Sachmängelhaftung praktisch immer aus. Nur arglistig verschwiegene Mängel sind angreifbar – und das müssen Sie beweisen. Alles, was Ihnen der Verkäufer mündlich zusagt, gehört in den Vertrag.

So gehen Sie bei der Besichtigung vor

1. Besichtigen Sie mindestens zweimal, davon einmal bei Tageslicht und idealerweise nach Regen.
2. Gehen Sie in Keller, Dachboden und Treppenhaus – auch wenn es nicht angeboten wird. Ordnung, Zustand der Leitungen und Feuchtespuren sagen mehr aus als die Wohnung selbst.
3. Öffnen Sie jedes Fenster, drehen Sie jeden Wasserhahn auf, prüfen Sie den Druck, ziehen Sie Möbel von Außenwänden ab (Schimmel in Raumecken).
4. Achten Sie auf Geruch, frische Farbe an einzelnen Stellen, neue Silikonfugen und dicht verhängte Ecken.
5. Fotografieren Sie alles und notieren Sie Fragen für den Verwalter.
6. Sprechen Sie mit Nachbarn – zu Lärm, Verwalter, Streitthemen und geplanten Maßnahmen.

Wann sich ein Sachverständiger lohnt

Ein bautechnischer Kaufcheck durch einen unabhängigen Bausachverständigen kostet meist einen niedrigen vierstelligen Betrag – gemessen am Kaufpreis eine kleine Position, gemessen an einer übersehenen Feuchteschadensanierung oder einer anstehenden Sonderumlage eine sehr gute Investition. Sinnvoll ist er besonders bei Gebäuden vor 1980, bei sichtbaren Rissen oder Feuchtespuren, bei erkennbarem Sanierungsstau der Gemeinschaft und wenn Sie selbst umbauen wollen (tragende Wände, Bad im Obergeschoss, Dachausbau).

Wichtig ist das Timing: Der Termin muss vor der Beurkundung liegen, denn danach ist eine Nachverhandlung praktisch ausgeschlossen. Nehmen Sie den Gutachter zur zweiten Besichtigung mit und legen Sie ihm die Versammlungsprotokolle vor – daraus lassen sich Kostenrisiken für die kommenden fünf bis zehn Jahre oft besser ableiten als aus der Wohnung selbst.

Kalkulation: rechnen Sie mit dem Gesamtpaket

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Setzen Sie zusätzlich einen realistischen Sanierungspuffer an: für anteilige Gemeinschaftsmaßnahmen aus den Protokollen plus Ihre eigenen Arbeiten in der Wohnung. Wer diese Summe kennt, verhandelt beim Preis mit Argumenten statt mit Bauchgefühl.