Hausbau: Worauf Bauherren während der Bauphase achten müssen

Ihre Rolle als Bauherr: Sie sind nicht nur Zuschauer

Mit dem Baubeginn geben Sie Ihr Projekt nicht an die Baufirma ab. Sie haben Rechte, aber auch Pflichten. Viele Probleme beim Neubau entstehen nicht durch Pfusch allein, sondern weil Bauherren Mängel zu spät bemerken, mündlichen Absprachen vertrauen oder Zahlungen leisten, bevor die Leistung tatsächlich erbracht ist. Wer die Bauphase strukturiert begleitet, spart sich später oft langwierige Auseinandersetzungen.

Vor dem ersten Spatenstich: Grundlagen klären

Einige Punkte sollten geklärt sein, bevor der Bagger anrückt:

• Bau- und Leistungsbeschreibung: Sie ist der Maßstab, an dem später jede Leistung gemessen wird. Unklare Formulierungen wie „hochwertige Fliesen“ oder „nach Wahl des Unternehmers“ führen zu Streit. Lassen Sie fehlende Angaben zu Materialien, Fabrikaten und Ausführungsstandards vor Baubeginn konkretisieren.
• Versicherungen: Prüfen Sie Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung. Klären Sie, welche davon die Baufirma bereits abdeckt und welche Sie selbst abschließen müssen.
• Zutrittsrecht: Klären Sie, wann und wie Sie die Baustelle betreten dürfen. Als Bauherr dürfen Sie Ihre Baustelle besichtigen. Tragen Sie dabei festes Schuhwerk und Helm und stimmen Sie Termine möglichst mit der Bauleitung ab.
• Ansprechpartner: Lassen Sie sich einen festen Bauleiter mit Telefonnummer nennen. Wechselnde Zuständigkeiten sind ein häufiger Grund für verlorene Informationen.

Bautagebuch führen: Ihr wichtigstes Beweismittel

Führen Sie ab dem ersten Tag ein eigenes Bautagebuch, auch wenn die Baufirma eines führt. Notieren Sie bei jedem Besuch:

• Datum, Uhrzeit und Wetter (Regen, Frost, Hitze)
• anwesende Gewerke und Firmen
• Baufortschritt und Auffälligkeiten
• Gespräche und Zusagen der Bauleitung

Fotografieren Sie viel, vor allem Bauteile, die später verdeckt werden: Abdichtungen, Leitungen in Wänden und im Fußboden, Dämmung, Anschlüsse an Fenstern und am Dach. Diese Fotos sind später oft der einzige Nachweis dafür, wie ausgeführt wurde. Stellen Sie sicher, dass Datum und Uhrzeit in den Bilddateien gespeichert sind.

Die kritischen Bauphasen im Überblick

Nicht jeder Bautag ist gleich wichtig. In einigen Phasen entstehen Fehler, die später nur mit großem Aufwand oder gar nicht mehr zu beheben sind. Hier lohnt sich ein genauer Blick, idealerweise durch einen unabhängigen Bausachverständigen, der den Bau in festgelegten Etappen kontrolliert:

1. Erdarbeiten und Bodenplatte bzw. Keller: Abdichtung gegen Bodenfeuchte und Wasser, Perimeterdämmung, Drainage, Lage der Grundleitungen. Fehler hier zeigen sich oft erst Jahre später als feuchte Wände.
2. Rohbau: Maßhaltigkeit, Wandstärken laut Plan, Stürze, Deckenauflager, Ringanker. Achten Sie darauf, dass Mauerwerk und Baustoffe vor Regen geschützt werden.
3. Dach: Unterspannbahn, Lattung, Anschlüsse an Kamin, Gauben und Dachfenster. Ein Rohbau sollte nicht wochenlang ohne Dach oder Notabdeckung offenstehen.
4. Fenstereinbau: Die Anschlussfugen müssen innen luftdicht und außen schlagregendicht abgedichtet sein. Reiner Bauschaum ohne Dichtbänder oder Folien ist ein Warnsignal.
5. Installationen vor dem Verputzen und Estrich: Kontrollieren Sie, ob Steckdosen, Leitungen und Anschlüsse wie vereinbart sitzen. Nach dem Verputzen ist jede Änderung teuer.
6. Dämmung und Luftdichtheit: Lückenlose Dämmung ohne Fugen, sauber verklebte Dampfbremse im Dachgeschoss. Ein Luftdichtheitstest (Blower-Door-Test) vor dem Innenausbau deckt Leckagen auf, solange sie noch zugänglich sind.
7. Estrich und Bodenbeläge: Estrich braucht Zeit zum Trocknen. Vor dem Verlegen von Parkett oder Fliesen muss die Belegreife gemessen und protokolliert werden.

Konkrete Warnsignale auf der Baustelle

• Stehendes Wasser in der Baugrube oder auf der Bodenplatte
• Dämmstoffe, Gipskarton oder Holz, die ungeschützt im Regen lagern
• Risse im Mauerwerk oder in der Bodenplatte
• Schimmelflecken oder muffiger Geruch im Rohbau
• Arbeiten bei Frost ohne erkennbare Schutzmaßnahmen
• Ausführung, die sichtbar von den Plänen abweicht, etwa bei Fenstergrößen oder Raumhöhen
• Druck, Bauabschnitte schnell abzuhaken oder Zahlungen vorzuziehen

Zahlungen: Nur für erbrachte Leistung

Zahlen Sie Abschläge nur, wenn der vereinbarte Bauabschnitt tatsächlich vollständig und mangelfrei erreicht ist. Prüfen Sie dies vor Ort, bevor Sie überweisen. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen Abschlagszahlungen nach § 650m BGB insgesamt 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen. Zudem steht Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu. Bei Bauträgerverträgen regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), in welchen Raten gezahlt werden darf. Ein Zahlungsplan, der hohe Summen schon zu Beginn verlangt, sollte Sie stutzig machen.

Mängel richtig anzeigen

Entdecken Sie einen Mangel, sprechen Sie ihn nicht nur mündlich an. Gehen Sie so vor:

1. Mangel fotografieren und genau beschreiben (Ort, Art, Umfang).
2. Schriftlich an die Baufirma melden, am besten per Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung.
3. Eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
4. Bei Uneinigkeit über die Ursache oder die richtige Ausführung einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.

Bestätigen Sie auch mündliche Zusagen der Bauleitung schriftlich, etwa mit einer kurzen E-Mail: „Wie heute besprochen, wird …“

Änderungswünsche und Nachträge

Änderungen während des Baus sind normal, kosten aber Geld. Lassen Sie sich vor jeder Änderung ein schriftliches Nachtragsangebot geben und erteilen Sie den Auftrag erst danach. So vermeiden Sie böse Überraschungen in der Schlussrechnung.

Die Abnahme: der wichtigste Termin

Mit der Abnahme ändert sich Ihre rechtliche Position erheblich. Die Gewährleistungsfrist beginnt, bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre. Außerdem müssen Sie danach grundsätzlich beweisen, dass ein Mangel vorliegt, statt dass die Baufirma die Mangelfreiheit belegen muss. Deshalb gilt:

• Förmliche Abnahme mit schriftlichem Protokoll verlangen.
• Einen Bausachverständigen mitnehmen, der das Haus systematisch prüft.
• Alle bekannten Mängel ins Protokoll aufnehmen und sich die Rechte ausdrücklich vorbehalten. Wer einen bekannten Mangel ohne Vorbehalt abnimmt, verliert wichtige Ansprüche.
• Auf Abnahmefristen der Baufirma reagieren: Wer eine gesetzte Frist ohne Angabe eines Mangels verstreichen lässt, riskiert unter Umständen eine sogenannte fiktive Abnahme.
• Vorsicht beim Einzug: Ein Einzug vor der förmlichen Abnahme kann als stillschweigende Abnahme gewertet werden.

Unterlagen einfordern

Nach § 650n BGB muss Ihnen die Baufirma wichtige Unterlagen aushändigen. Lassen Sie sich spätestens bei Fertigstellung übergeben: Ausführungspläne, Statik, Energieausweis, Protokoll des Luftdichtheitstests, Elektro- und Heizungsprotokolle, Wartungsanleitungen und Nachweise für Behörden. Diese Dokumente benötigen Sie für spätere Umbauten, Reparaturen und einen möglichen Verkauf.

Kurz-Checkliste für die Bauphase

• Bautagebuch mit Fotos führen
• Kritische Bauphasen vor dem Verdecken kontrollieren lassen
• Abschläge nur nach geprüftem Baufortschritt zahlen
• Mängel und Absprachen immer schriftlich festhalten
• Nachträge erst nach schriftlichem Angebot beauftragen
• Abnahme förmlich und mit Fachbegleitung durchführen
• Alle Bauunterlagen vollständig einfordern