Schimmel in der Wohnung: Wer zahlt den Baugutachter?

Der Kern des Streits: Lüftungsverhalten oder Baumangel?

Bei Schimmel in der Mietwohnung geht es fast nie um die Frage, ob Schimmel vorhanden ist – das sieht und riecht man. Gestritten wird über die Ursache. Der Vermieter verweist auf zu wenig Lüften und Heizen, der Mieter auf Wärmebrücken, undichte Fenster oder Feuchtigkeit im Mauerwerk. Beide Seiten können ihre Position ohne Messtechnik nicht belegen. Genau deshalb landet der Fall beim Bausachverständigen – und genau deshalb ist die Kostenfrage so oft ungeklärt.

Die wichtigste Regel vorweg: Wer den Gutachter beauftragt, muss die Rechnung zunächst selbst bezahlen. Der Sachverständige hat einen Vertrag mit seinem Auftraggeber, nicht mit der Gegenseite. Ob und von wem das Geld zurückkommt, entscheidet sich erst später – nämlich danach, was das Gutachten ergibt und wie die Beweislast verteilt ist.

Wie die Beweislast verteilt ist

Die Rechtsprechung arbeitet mit der sogenannten Verantwortungsbereichs- oder Sphärentheorie. Grob vereinfacht läuft es in zwei Stufen:

1. Erste Stufe – Vermieter: Er muss darlegen und beweisen, dass die Schimmelursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, also kein Bauzustand die Feuchtigkeit begünstigt. Erst wenn Baumängel, Wärmebrücken, aufsteigende Feuchte oder Leitungsschäden ausgeschlossen sind, kommt Stufe zwei.
2. Zweite Stufe – Mieter: Nun muss er zeigen, dass er die Wohnung ordnungsgemäß beheizt und gelüftet hat, also seinerseits keine Ursache gesetzt hat.

Praktisch bedeutet das: Der erste Beweisschritt liegt beim Vermieter. Wer als Mieter frühzeitig ein privates Gutachten in Auftrag gibt, nimmt dem Vermieter diese Aufgabe teilweise ab – manchmal sinnvoll, oft aber teuer. Umgekehrt ist der Vermieter gut beraten, die bauliche Seite selbst prüfen zu lassen, bevor er Mietminderungen bestreitet.

Wichtig zu wissen: Wärmebrücken im Altbau

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in älteren Gebäuden dann keinen Mangel darstellen, wenn das Gebäude bei Errichtung den damals geltenden technischen Regeln entsprach. Maßstab ist also nicht die heutige Energieeinsparverordnung. In solchen Fällen kann von Mietern verlangt werden, durch angepasstes Lüften Schimmel zu vermeiden – solange das zumutbar bleibt. Ein gutes Gutachten geht deshalb immer der Frage nach, ob normales Wohnverhalten ausgereicht hätte, um die kritische Oberflächenfeuchte zu vermeiden.

Wer bekommt die Gutachterkosten erstattet?

Erstattung kommt als Schadensersatz in Betracht – nicht automatisch, sondern unter Bedingungen:

• Mieter zahlt, Ursache ist ein Baumangel: Gute Chancen auf Erstattung, wenn der Mangel vorher schriftlich angezeigt und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt wurde. Wer ohne Vorwarnung einen Gutachter bestellt, bleibt oft auf den Kosten sitzen.
• Mieter zahlt, Ursache ist Nutzungsverhalten: Keine Erstattung. Zusätzlich drohen Schadensersatzforderungen für die Sanierung.
• Vermieter zahlt, Ursache ist Nutzungsverhalten: Er kann die Kosten in der Regel als Schaden vom Mieter verlangen, wenn diesem ein Pflichtverstoß nachweisbar ist.
• Vermieter zahlt, Ursache ist ein Baumangel: Die Kosten bleiben bei ihm – sie gehören zur Instandhaltung und sind auch nicht als Betriebskosten umlegbar.

Das selbständige Beweisverfahren

Wenn absehbar ist, dass es vor Gericht geht, ist das selbständige Beweisverfahren nach der Zivilprozessordnung häufig der bessere Weg als ein Privatgutachten. Das Gericht bestellt den Sachverständigen, beide Seiten werden beteiligt, und das Ergebnis ist im späteren Prozess voll verwertbar. Der Antragsteller streckt die Kosten vor; über die endgültige Verteilung entscheidet das Hauptsacheverfahren. Ein Privatgutachten hat vor Gericht dagegen nur den Rang eines qualifizierten Parteivortrags – die Gegenseite kann es bestreiten.

Was der Sachverständige tatsächlich untersucht

Ein belastbares Schimmelgutachten besteht nicht aus einem Blick an die Wand. Üblich sind:

• Messung der Oberflächentemperaturen an den befallenen Stellen und Vergleich mit dem Taupunkt der Raumluft
• Thermografie zur Lokalisierung von Wärmebrücken und Dämmlücken
• Feuchtemessung im Bauteil, bei Verdacht auf aufsteigende Feuchte auch Bohrkernproben
• Datenlogger, die über zwei bis vier Wochen Temperatur und Luftfeuchte im Raum aufzeichnen – daraus lässt sich das Lüftungs- und Heizverhalten rekonstruieren
• bei Bedarf Materialproben oder Luftkeimmessungen zur Bestimmung der Schimmelart und Belastung

Der Datenlogger ist ein zweischneidiges Schwert: Er kann den Mieter entlasten, aber genauso belegen, dass wochenlang nicht gelüftet oder die Wohnung auf 16 Grad heruntergekühlt wurde. Wer als Mieter ein Gutachten anstößt, sollte sich dieses Risikos bewusst sein.

Kostenrahmen zur Orientierung

Ein Ortstermin mit Kurzstellungnahme bewegt sich meist im niedrigen dreistelligen bis mittleren dreistelligen Bereich. Ein vollständiges schriftliches Gutachten mit Messreihen, Thermografie und Berechnung liegt typischerweise deutlich im vierstelligen Bereich. Laboranalysen einzelner Proben kommen separat hinzu. Fragen Sie vor Beauftragung nach einer schriftlichen Kostenschätzung und danach, ob Laborkosten enthalten sind.

Die richtige Reihenfolge – Checkliste für Mieter

1. Dokumentieren: Fotos mit Datum, Zollstock oder Blatt Papier als Größenreferenz, Aufnahmen auch hinter Möbeln und an der Fensterlaibung.
2. Mangel schriftlich anzeigen: Per Einschreiben oder mit Zeugen. Ort, Ausmaß, seit wann. Zugang nachweisbar machen.
3. Frist setzen: Zwei bis vier Wochen zur Ursachenklärung und Beseitigung, je nach Ausmaß.
4. Zutritt gewähren: Der Vermieter darf und soll sich ein Bild machen. Verweigerter Zutritt schwächt die eigene Position massiv.
5. Nicht überstreichen, nicht sanieren: Wer den Befall vor der Begutachtung beseitigt, vernichtet Beweise. Bei akuter Gesundheitsgefahr großflächig abkleben und dokumentieren.
6. Mietminderung prüfen: Möglichst nicht ins Blaue hinein, sondern nach Beratung – zu hohe Minderungen können zur Kündigung führen. Zahlung unter Vorbehalt ist der sichere Weg.
7. Erst dann Gutachter: Wenn der Vermieter nicht reagiert oder das Ergebnis seiner eigenen Prüfung nicht überzeugt.

Checkliste für Vermieter

• Schimmelmeldungen ernst nehmen und zeitnah einen Termin anbieten – Untätigkeit begründet später Verzug und Kostenrisiko.
• Vor der Sanierung die Ursache klären lassen. Wer nur Farbe drüberstreicht, zahlt zweimal.
• Bei wiederholtem Befall an derselben Stelle ist ein Nutzungsfehler unwahrscheinlich – hier lohnt die bauphysikalische Prüfung immer.
• Nach energetischer Fenstersanierung ohne Dämmung der Außenwand ist Tauwasser an der Wand ein bekanntes Muster. Diese Konstellation geht in der Regel zulasten des Vermieters.
• Aufklärungspflicht beachten: Wenn ein besonderes Lüftungsverhalten nötig ist, muss der Mieter davon wissen.

Warnsignale, die auf die Ursache hindeuten

• Befall in Raumecken, an Fensterlaibungen und hinter Schränken an Außenwänden: spricht für Wärmebrücken oder unzureichende Luftzirkulation.
• Waagerechter Feuchtestreifen im Sockelbereich, abplatzender Putz, Salzausblühungen: deutet auf aufsteigende Feuchte oder fehlende Horizontalsperre – klar Sache des Eigentümers.
• Plötzlich auftretender, örtlich begrenzter Fleck ohne Vorgeschichte: Verdacht auf Leitungswasserschaden oder Undichtigkeit im Dach.
• Schimmel ausschließlich auf Silikonfugen in Dusche und Bad: meist Nutzungs- und Reinigungsfrage.
• Schimmel in mehreren Wohnungen desselben Hauses an vergleichbaren Stellen: starkes Indiz für einen Gebäudemangel.

Kostenrisiko begrenzen

Prüfen Sie vor der Beauftragung, ob eine Mietrechtsschutzversicherung besteht und ob sie die Kosten eines Privatgutachtens trägt – viele Tarife übernehmen sie erst im Rahmen eines Verfahrens. Mietervereine bieten Erstberatung und ordnen ein, ob sich ein Gutachten überhaupt lohnt. Eigentümer sollten klären, ob ein Bausachverständiger oder ein Schadensfall der Gebäudeversicherung einschlägig ist, etwa bei Leitungswasser.

Achten Sie bei der Auswahl auf einen Sachverständigen mit ausgewiesenem Schwerpunkt Bauphysik und Feuchteschäden. Ein reiner Schimmelsanierer ist kein neutraler Gutachter – wer die Sanierung anbietet, hat ein wirtschaftliches Interesse am Ergebnis. Für gerichtsfeste Aussagen sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige die sicherste Wahl.